Areal Neue Donnerschweer Straße / Karlstraße


Oldenburg, Niedersachsen

Projekttitel

Areal Neue Donnerschweer Straße / Karlstraße

Ausloberin

EWE Aktiengesellschaft
Tirpitzstraße 39
26122 Oldenburg

Markterkundung

Bauherr:
Erste Immobilienentwicklung Donnerschwee GmbH & Co.KG
Tirpitzstraße 39 26122 Oldenburg

Beratung:
D&K drost consult GmbH, Kajen 10, 20459 Hamburg,
DREES & SOMMER, Ludwig-Erhard-Straße 1, 20459 Hamburg

Anlass & Ausgangslage

Die EWE Aktiengesellschaft (kurz EWE) beabsichtigt in den kommenden Jahren zahlreiche in Oldenburg verteilte Verwaltungseinheiten zu zentralisieren. Hierfür steht das Areal Neue Donnerschweer Straße / Karlstraße in unmittelbarer Nähe des Oldenburger Bahnhofs zur Verfügung, auf dem die EWE bereits heute mit einem Teil des Unternehmens ansässig ist. Das Plangebiet liegt nordöstlich der Oldenburger Innenstadt, zwischen Pferdemarkt und ZOB / Oldenburger Stern an der Karlstraße.

Die städtebaulich-freiraumplanerische-verkehrliche Vorplanung (Masterplan, siehe Anlage 01) und das Gestaltungshandbuch aus dem Februar 2017 (siehe Anlage 02) sowie der hieran anknüpfende Bebauungsplan (rechtsverbindlich seit dem 23. März 2018; siehe Anlage 03) treffen bereits planerische Aussagen zur Qualifizierung des Areals und sind verbindliche Grundlagen für die weitere Entwicklung.

Das Areal soll unterschiedliche Nutzungen umfassen. Bestimmte Teilbereiche des Gesamtareals sollen mit Nutzungen der EWE belegt werden (ca. 60.000 m² Bruttogrundfläche (BGF) und andere Teilbereiche mit „Fremdnutzungen“, z.B. Büro, Dienstleistungen, Gewerbe, Wohnen, Gastronomie, Nahversorger, Parkhaus, Soziales, Hotel (ca. 110.000 m² BGF), siehe hierzu auch Masterplan, Anlage 01. Es wird in Erwägung gezogen, in Teilbereichen in den Erdgeschosszonen der geplanten EWE-Büroimmobilien gewerbliche Nutzungen als Handelsbereiche für Nahversorger anzusiedeln.

Zur Strukturierung des Areals wurden im Bebauungsplan 13 Baufelder definiert (siehe Anlage 04).

Die EWE projektiert in einem ersten Schritt für ca. 2.400 Arbeitsplätze (AP) die für die Realisierung der neuen EWE-Zentrale aufgrund des Flächenbedarfs notwendigen Baufelder 1, 2, 4, 5, 6, 7, 9, 11 und 13 mit Büro- und Gewerbeflächen sowie mehrere Tiefgaragen. Das derzeit prognostizierte Projektbudget für die in diesem Absatz genannten Baufelder beläuft sich auf geschätzte 260 Mio. Euro netto. Die Einzelprojekte (Lose) belaufen sich auf eine geschätzte Größenordnung zwischen 30 und 50 Mio. Euro.

Die weiteren Baufelder 3, 8, 10 und 12 sollen voraussichtlich in einem zweiten Schritt, ggf. über ein nachgeschaltetes Investorenauswahlverfahren, veräußert und von Dritten entwickelt werden und sind zunächst einmal nicht Teil des hier angekündigten Vorhabens.

Unberührt von der funktionalen Trennung sowie der zeitlich gestuften Entwicklung der Baufelder EWE und der Baufelder mit „Drittnutzungen“ ist das Quartier gesamtheitlich zu betrachten und zu entwickeln. Vor diesem Hintergrund sind die vorliegenden städtebaulichen, freiraumplanerischen, verkehrlichen und nutzungsstrukturellen Vorplanungen (siehe Anlagen 01, 02, 03, 08, 09 und 10) kritisch zu überprüfen und im Sinne einer vertieften Quartiersentwicklung über alle Baufelder weiterzuentwickeln / zu konkretisieren, sodass auch Abhängigkeiten und potenzielle Synergien innerhalb des Quartiers optimal berücksichtigt werden.

Die Festlegung der mit der Projektierung verknüpften Projektziele, z.B. bzgl. Architektur, bauliche Qualitäten TGA, bauliche Qualitäten Außenanlagen, Kosten, Termine, Prozessqualität, Qualität der Planung, ist derzeit noch in der Fortschreibung und wird Grundlage der Ausschreibung und u.a. zur Definition entsprechender Eignungs-, Auswahl und Zuschlagskriterien. Die Eigenschaften zur Erreichung der Ziele werden in zur Verfügung stehenden Ausschreibungsunterlagen wie Flächenbedarfsplanung, Raumbuch, funktionale Beschreibungen, städtebauliche Rahmenplanung, Energiekonzepte etc. zur Verfügung stehen.

Zielsetzung & Verfahrensstruktur

EWE strebt als eine Möglichkeit an, die Entwicklung des Areals (Baufelder 1, 2, 4, 5, 6, 7, 9, 11 und 13) zur Errichtung der neuen Verwaltungseinheiten an einen oder in Teillosen auch an mehrere Totalunternehmer (TU) oder Totalübernehmer (TÜ) zu beauftragen. Als Auftragnehmer kommen u.a. Bauunternehmen, Projektentwickler, Bauträger oder Arbeitsgemeinschaften aus diesen Unternehmen und Planungsbüros in Betracht. Die Vergabe des Auftrags über die zur Projektrealisierung erforderlichen Planungs- und Ausführungsleistungen würde im Wege einer EU-weiten Ausschreibung gemäß Sektorenverordnung (Verordnung über die Vergabe von öffentlichen Aufträgen im Bereich des Verkehrs, der Trinkwasserversorgung und der Energieversorgung; kurz: SektVO) erfolgen. Im Rahmen eines mehrstufigen Vergabeprozesses (Verhandlungsverfahren nach SektVO mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb) sollen von den Bewerbern auch architektonische Vorschläge/Entwürfe entwickelt werden, die unter funktionalen, gestalterischen, ökonomischen und ökologischen Gesichtspunkten sowie dem Aspekt der Nachhaltigkeit (DGNB Gold) in die Bewertung und die Vergabeentscheidung einfließen werden. Hierzu sind die TU/TÜ aufgefordert sich mit qualifizierten Architektur- und Planungsbüros zu verstärken, oder Ihrer eigenen Planungsabteilung zu bedienen, die im Falle einer Beauftragung der TU/TÜ mit der weiteren Bearbeitung der Planungsleistungen gemäß § 34 ff HOAI – mindestens der Leistungsphasen 2 bis 4 und Teile der Leistungsphase 5 für qualitätssichernde Leistungen – vom TU/TÜ zu beauftragen sind.

TU/TÜ`s sind einschließlich Angebot einer Bauzwischenfinanzierung für Planen & Bauen aufgerufen und/oder sollen Investoren für einen langfristigen Mietvertag mit EWE einbringen.

EWE kann sich eine Aufteilung der Vergabe der einzelnen Baufelder auch in Losen vorstellen und erwägt demnach einzelne Lose an unterschiedliche Bewerber zu vergeben.

EWE hat eine eigene 100%-tige Tochtergesellschaft zur Projektumsetzung gegründet.

Auftragsgegenstand

Die EWE beabsichtigt folgende Leistungen an einen oder in Teillosen auch an mehrere Totalunternehmer (TU) oder Totalübernehmer (TÜ) zu vergeben:

» Quartiersentwicklung (Baufelder 1-13)
» Hochbau- und tiefbauliche Planung(en) und bauliche schlüsselfertige Umsetzung, einschließlich Tiefgarage(n) und Parkhaus (Baufelder 1, 2, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 13)
» Freianlagen Planung(en) und bauliche Umsetzung (Baufelder 1, 2, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 13)

Die technische Erschließung (äußere und innere) wird durch EWE selbst erbracht.

Neben einer Totalunter- bzw. übernehmervergabe prüft die EWE derzeit auch das Realisierungsmodell Investorenvergabe. In diesem Fall würden alle oder ausgewählte Baufelder im Rahmen eines konzeptbasierten Investorenauswahlverfahrens veräußert werden. Die Vergabekriterien wären neben dem Preis / der Miete in beiden Fällen die architektonische Qualität und die Erfüllung von konzeptionellen Anforderungen.

Voraussichtliche Terminierung

 Nach derzeitigem Erkenntnisstand ist, ausgehend davon, dass die Baufeldfreimachung und Teile der öffentlichen Erschließung bis zum Ende des ersten Halbjahres 2021 abgeschlossen sein werden, der folgende terminliche Ablauf vorgesehen:

Markterkundung

» Veröffentlichung März 2021
» Abschluss bis 1. Halbjahr 2021

Ausschreibung gem. SektVO
» Bekanntmachung des Vergabeverfahrens bis Ende 2021
» Durchführung des Vergabeverfahren/Beauftragung bis Ende 2022

Die weitere Planung und Umsetzung sollen voraussichtlich im Zeitraum von 2023 bis 2029 erfolgen. Die einzelnen Baufelder sollen in einer noch von EWE zu definierenden Phasierung umgesetzt werden.

Aktueller Entwicklungsstand, konzeptionelle Vorplanungen, infrastrukturelle Erschließung & Voruntersuchungen

Der Nutzerbedarf der EWE, übersetzt in ein Raum- und Funktionsprogramm, sowie die Bau- und Ausstattungsbeschreibung (BAB) für den Schritt 1, die als Grundlage für die anstehende Entwicklung, auch bezgl. Kosten und Architektur vom Auftragnehmer herangezogen werden, werden zum Zeitpunkt der SektVO Ausschreibung vorliegen, werden aber erst in dem auf die Markterkundung folgenden Ausschreibungsprozess zur Verfügung gestellt.

» Die äußere Erschließung und Übergabe an die Stadt Oldenburg ist gemäß städtebaulichem Vertrag in Teilen erfolgt.
» Die öffentlichen Außenanlagen (Ausbau Pflasterflächen) zur Erreichung des Endausbaus, werden zu einem späteren Zeitpunkt umgesetzt.
» Die innere Erschließung mit Schmutzwasser, Regenwasser und asphaltierten Baustraßen mit Erdarbeiten befindet sich in der Umsetzung und ist zum Zeitpunkt der Hochbaumaßnahmen fertig.
» Wasser, Strom, Erdgas und Telekommunikation werden im Zuge der Maßnahmen von EWE NETZ realisiert. Für die Realisierung der Straßenbeleuchtung ist die SWB Straßenbeleuchtung beauftragt. Eine Straßenbeleuchtung der Baustraßen ist gegeben.
» Es liegen umfangreiche Bodenuntersuchungen vor. Die Baufelder sind nach einem im Jahr 2009 mit der unteren Naturschutzbehörde gem. § 13 BBodSchG genehmigten Sanierungsplan von Altlasten befreit worden.
» Gründungsgutachten und Gründungsarten für die einzelnen Baufelder und den darauf umzusetzenden Hochbaumaßnahmen sollen ein Teil der zu erbringenden Ingenieurplanung innerhalb der Ausschreibung werden.

Ziel der Markterkundung

Im Vorfeld und zur Vorbereitung der geplanten Veräußerung (Investorenmodell) oder der Ausschreibung(en) zur Beauftragung eines (bevorzugt) oder mehrerer Totalunter-/ übernehmer führt die EWE ein Markterkundungsverfahren durch, dessen Ziel darin besteht, die möglichen Teilnehmer an einem späteren Ausschreibungsverfahren zu ermitteln bzw. zu eruieren, wie dieses Ausschreibungsverfahren maßgeblich bezüglich der Eignungs- und Zuschlagskriterien und weiteren Verfahrensregelungen gestaltet werden müsste, um einen ausreichend großen und für die Marktteilnehmer attraktiven Vergabewettbewerb mit marktgängigen Anforderungen zu erzeugen. Zugleich dient die Markterkundung einer möglichst frühzeitigen Aktivierung des Marktes, sodass für interessierte Unternehmen bereits vor Einleitung des Vergabeverfahrens durch Aufruf zum Wettbewerb (Teilnahmewettbewerb) die Möglichkeit besteht, erste Überlegungen etwa zur Bildung von Bewerbergemeinschaften und Einbindung qualifizierter Planungspartner anzustellen und die für eine Verfahrensteilnahme notwendigen Kapazitäten einzuplanen.

Die Teilnahme an dem Markterkundungsverfahren durch Interessenbekundung begründet keinen Anspruch auf eine Beteiligung an dem nachfolgenden Vergabeverfahren. Ebenso wenig ist die Teilnahme Voraussetzung für eine Beteiligung am nachfolgenden Vergabeverfahren.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Markterkundungsverfahren nicht um ein Verfahren zur Vergabe eines öffentlichen Auftrags i.S.d. § 99 GWB handelt. Es dient lediglich der Markterkundung i.S.d. § 26 SektVO, welche Unternehmen und unter welchen Umständen an einem nachfolgenden Ausschreibungsverfahren zur Vergabe eines TU-/TÜ-Auftrags teilnehmen würden bzw. welche Erwartungen und Anforderungen von Seiten möglicher Anbieter an das geplante Ausschreibungsverfahren bestehen.

Die im Rahmen des Markterkundungsverfahrens von der EWE bereitgestellten Informationen, werden im geplanten Ausschreibung-/Vergabeverfahren allen Teilnehmern an diesem Verfahren zur Verfügung gestellt, um einen chancengleichen Wettbewerb sicherzustellen. Von interessierten Unternehmen im Rahmen der Markterkundung erhaltene Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse sowie unternehmensspezifische und rechtlich geschützte Informationen werden selbstverständlich vertraulich behandelt.

Im Zusammenhang mit der Teilnahme am Interessenbekundungsverfahren entstehende Kosten werden nicht erstattet.

Wir würden uns im Namen der EWE freuen, wenn wir Ihr Interesse an dem Vorhaben geweckt haben und Sie uns bis zum 01.05.2021 eine unverbindliche und kostenfreie Interessenbekundung zukommen lassen. Nach der Interessenbekundung erhalten Sie den Interessentenbogen und anschließend auch den Zugang zu den weiteren nachfolgend aufgeführten Anlagen.

Mit dem Interessentenbogen einzureichen sind eine kurze Unternehmensdarstellung und 1-2 Referenzprojekte (siehe hierzu Formblatt Interessentenbogen, Anlage 01). EWE behält sich vor eine schriftliche Marktabfrage mittels eines Fragebogens, der durch die Interessenten auszufüllen ist, durchzuführen und/oder die Interessenten zu Klärungsgesprächen einzuladen.


Anlagenverzeichnis:

Anlagen zur Information:
01 Masterplan, Februar 2017
02 Gestaltungshandbuch, Februar 2017
03 Bebauungsplan, März 2018
04 Übersichtsplan Baufelder
05 Luftaufnahmen
06 Quartier - Nutzungskonzept
07 Quartier - Programming 1
08 Quartier - Programming 2
09 Quartier - Vernetzung
10 Quartier - Analyse Verkehrsströme

Formblätter (vom Interessent auszufüllen):
01 Interessentenbogen, März 2021